집값 하락기 대형일수록 가격 선방했네

1. 내용

(1) What

지난 해 서울의 5년 이하 신축 아파트는 가격이 떨어진 반면, 준공된지 10년~15년 구축 아파트는 가격이 소폭 상승

전용면적 135m2 초과의 대형 아파트가 유일하게 가격이 올랐다.

(2) Why

과거 급등기에 신축을 중심으로 가격이 폭등한 만큼 지난해에는 조정이 이뤄졌기 때문

대형 평형은 공급량이 많지 않아 하락기에도 가격변화가 적고, 핵심층인 30대의 수요가 쏠리는 중소형이 변동성 큼

(3) How

서울 아파트 매매가격은 지난해 평균 2.39% 하락

전용면적 135m2 초과(50평형대 이상) 대형은 오히려 0.2% 상승

최근 1, 2인 가구가 늘어 대형 가구가 상대적으로 외면을 받을 것이라는 상식과는 괴리

가격 하락폭이 가장 컸던 면적은 오히려 전용 40m2 이하 초소형 (3.4% 하락)

전용 60~85m2 이하는 2% 하락

전용 85~102m2 이하와 102~135m2 이하는 각각 1.1% 및 1.4% 하락

 

일례로, 국내 최대 규모 단지인 서울 송파구 헬리오시티의 경우 최소 전용면적인 39m2의 실거래가는 2022년 초 13억을 찍은 뒤 하락기를 맞아 그해 12월 8억원대까지 내려간 바 있다. 그러다 가장 최근인 지난달에는 11억7천만원에 거래되는 등 가격 널뛰기

반면, 같은 구에 있는 올림픽훼밀리타운의 전용 136m2은 지난해 최저점 가격(19억원)과 최근 실거래가(20억9천만원, 저층 제외) 간 편차가 상대적으로 작았다.

 

전셋값은 반대 경향

면적이 넓을수록 가격이 많이 하락

전용 40m2 이하가 4.1% 떨어져 하락폭이 가장 작았고,

102~135m2 이하는 9.3% 내려 하라곡이 두배 이상

전세의 경우 1, 2인 가구 수요가 높은 소형일수록 가격 방어가 잘 된 셈

준공연한별로는, '10년 초과 15년 이하'의 구축 아파트가 지난해 가장 잘 버틴 것으로 집계

해당 준공연한의 서울 아파트는 지난해 0.1% 상승

 

강남 4구 내 10년 초과 15년 이하 아파트는 지난해 평균 7% 상승

강남 4구의 전체 아파트의 지난해 상승률이 1.2%

준공된 지 15년 된 송파구 '잠실엘스'의 전용 84m2은 지난해 1월 18.7억~20.5억 매매가 이루어졌으나, 최근(지난해 12월) 최소 22.3억에서 24.6억으로 연간 4억 가량 상승

반면 5년 이하 신축 아파트는 가격이 평균 1.5% 하락

 

지난해와 같은 조정 국면에서 아파트 가격은 제자리를 찾아가려는 특성이 있다. 

 

2. 용어

 

3. 질문

반대로 상승기에는 다시 신축, 중소형 아파트가 더욱 상승할 것인지?

 

4. 투자(전망)

-상기의 내용을 고려하면, 부동산 하락기에는 대형의 10년 초과 15년 이하의 아파트가 가격 방어에 유리한 것으로 보인다.

-다만, 반대로 하락을 어느 정도 마치고 정체기를 겨처 상승기에 접어드는 경우, 수요가 많고 가격이 상대적으로 많이 하락한 중소형의 신축 아파트가 더욱 많이 상승할 수 있다.