송파 대단지로 2030 몰렸다

1. 내용

(1) What

지난해 매매 계약이 체결된 서울 아파트 가운데 거래가 가장 많았던 상위 단지 5곳 중 3곳이 송파구

지난해 2030세대가 첫번째 주택을 가장 많이 산 지역도 송파구

(2) Why

송파구 집값이 2022년 큰 폭으로 내렸다가 빠르게 회복되자 젊은 층이 대거 매수에 가담

(3) How

지난해 서울 아파트 중 거래량이 가장 많았던 단지는 송파구 헬리오시티 (303건 매물 거래 신고, 1/2 기준)

헬리오시티는 2022년에도 서울에서 가장 많이(70건) 거래

헬리오시티는 9510가구 대단지로, 2018년 준공

부동산 경기 침체로 지난해 전용 84m2 기준 가격이 고점 대비 6억원 이상 떨어지자 바닥을 찍었다는 판단에 갈아타기 수요 등이 몰렸다고 분석

그 뒤를 이어 송파구 파크리오(216건), 송파구 잠실 리센츠(145건) 등이 거래가 많았다.

특히 리센츠는 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 어려운만큼, 우수한 거주 여건을 본 실수요자들이 몰린 것으로 풀이

송파구는 가격 변동성이 큰 지역

2022년 송파구 아파트값은 연간 8% 하락했지만, 지난해(2023년) 3.45% 올라 서울 25개 자치구 중 변동성이 가장 높음

송파구가 강남 3구에 속하지만 강남구와 서초구보다 상대적으로 저렴해 투자 수요도 가세한 것으로 보인다.

강남 3구 중 송파구가 가격적으로 진입이 더 용이하기 때문에 가격 측면에서도 큰 변동성

 

한편, 송파구는 지난해 2030이 첫 집을 가장 많이 마련한 지역

송파구에서 생애 최초로 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대)을 매수한 2030은 1573명(7.2%)

송파구가 2030의 생애 첫 주택 1위를 기록한 것은 통계를 집계하기 시작한 2010년 이후 처음

대출 규제 완화 영향이 크다, 문재인 정부 당시 15억원 초과 주택에 대해서는 대출이 전면 금지됐는데, 윤석열 정부 들어 규제가 풀리자 젊은 세대가 강남권에 진입하기가 한결 수월

 

송파구에 이어 동대문구, 영등포구, 강서구, 중구, 강남구 순으로 지난해 2030의 생애 첫 집 매수가 많았다.

출퇴근이 용이한 서울 도심지와 강남권에 대한 2030의 선호도가 반영

이는 과거 주로 강서구와 은평구 등 서울 외곽의 저렴한 주택을 매입한 뒤 갈아타기를 통해 중심지로 진입하던 모습과는 달라진 양상

 

2030 대기업 직장인들의 연소득이 높아진 상황에서 집값 양극화가 더욱 심화되다 보니 첫 집부터 강남권에 마련하려는 움직임이 나타나고 있다. 

 

2. 용어

 

3. 질문

헬리오시티 가장 작은 평수(18평)의 최근 실거래가와 매물은?

실거래가: 11억7천(2023.12.23, 11층)

매물: 10억9천

전세실거래가: 6억1천~6억8천

갭: 약 4억5천

 

4. 투자(전망)

-송파구는 강남 3구 중 상대적으로 저렴하므로, 실거주 또는 투자 관점에서 매수를 고려할 수 있다.

-다만, 본인의 자금 상황, 대출 이자 및 거주 여건(평수 등) 등을 고려하여 과도하게 무리하지 않는 선에서 진입하는 것이 바람직할 것이다. 

 

-예: 헬리오시티 25평 매물 16억 기준, 보유자금 5억, 대출 11억(30년 만기), 금리 4%

-->월 이자 366만원(연 4400)+원금 305만원 = 월 원리금 671만원

 

-위의 예시에서, 본인의 월 소득이 원리금을 납부하고 충분히 생활 가능한 수준(월 소득 1000만원 이상?)이고, 해당 부동산의 가격이 연 납부이자인 4400만원(2.75%) 이상 상승할 것으로 보이며, 거주 여건(평수, 직주근접 등)이 우수하다면, 매수를 고려해볼 수 있다.