1기신도시 재건축 시범단지 내년말 선정

1. 내용

(1) What

1기 신도시 아파트를 재정비하기 위한 특별법(노후계획도시 정비 지원에 관한 특별법)이 내년 4월 시행되는 가운데, 이들 도시 재건축 표본이 될 '선도지구'가 내년 말 선정된다.

(2) Why 

'선도지구'는 재건축의 표본이 되며, 정주여건 개선 정도와 도시 기능 향상, 주민 의견 수렴 등을 거쳐 국토부와 지자체가 모범 사례로 선정할 예정

(3) How

국토교통부는 내년 4/27 특별법이 시행되며 그에 대한 시행령 마련을 거쳐 내년 말 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시마다 선도지구를 1곳 이상씩 지정할 것이라고 밝혔다.

특별법은 택지 조성 후 20년이 넘은 100만m2 이상 노후지역을 대상으로 재건축이나 리모델링에 필요한 정밀안전진단 규제를 면제 및 완화하고 용적률을 최대 500%까지 올려줘 사업성 혜택도 부여하는 내용을 담았따.

1992년 입주가 완료된 1기 신도시 5곳은 현재 조성된 지 30년이 넘었다.

서울 양천구 목동, 강남구 수서 등 노후지도 포함

국토부 도시정비산업과장은 "1기 신도시 내 가구 수가 많음 만큼 한꺼번에 개발하면 대규모 이주 대책 마련이 쉽지 않아 지구마다 단계별로 진행하도록 할 것"이라고 말했다. 

입법 예고 후 내년 초 마련될 시행령에서는 지자체에 개발 권한이 최대한 많이 부여될 것

전문가들은 이르면 2033년부터 실제 입주가 가능할 것으로 본다

모든 단계를 상대적으로 빠르게 진행할 예정

국토부는 LH, LX, HUG, 한국부동산원, 국토연구원을 내년 안에 노후계획도시 정비 지원기구로 지정해 정비사업에 속도를 붙일 예정

용적률 500%가 허용되면 30층 이상 재건축 아파트가 들어설 수 있다. 

국토부는 재건축 개발 이익분의 최대 70%를 환수하는 공공기여율은 용적률에 따라 차등 적용할 예정

가구 수가 가장 많은 곳은 분당이지만, 그 다음으로 가구수가 많으며 용적률이 가장 낮은 일산 주민들의 기대감 높을 것

하지만, 특별법 제정(이달 8일) 이후 매매시장 약세로 시장은 잠잠

실제 개발과 이주까지는 아직 먼 얘기이고, 경기 침체와 여전한 고금리 탓에 오히려 집값이 더 떨어지는 분위기

다만, 특별법이 시행되며, 고금리 기조가 완화될 수 있는 내년에는 가격 상승 요인이 충분

 

2. 용어

 

3. 질문

이전 사례들을 보았을 때, 재건축의 각 단계에서의 가격 상승은 어떠한지?

 

4. 투자(전망)

-특별법이 시행되고, 고금리 기조가 완화되면 1기 신도시 부동산의 가격이 상승할 수 있다. 다만, 국민들은 지지부진한 재건축 및 선거 득표를 위한 정책 등에 대해 반복적으로 학습되어 있다. 따라서, 내년에 특별법 시행이 예정되어 있기는 하지만, 총선(4월) 이후에도 원활하게 추진될지는 지켜보아야 한다.

-재건축 요소만을 고려하였을 때, 1기 신도시의 경우 2025년~2026년부터 가격이 상승할 수 있다. 금리 등의 경제 상황 등까지 종합적으로 고려하였을 때, 2024년부터 일부 상승을 시작하고, 2025년~2026년부터 본격적으로(계단식으로?) 상승할 수 있다.

-결과적으로, 본인 상황에 따라 2024~2026년에 진입을 고려할 수 있다.