집주인 '가짜 실거주' 막는다지만…증명방법 모호해 혼란 클듯

1. 내용

(1) What

대법원은, 임대차 계약갱신요구를 거절하기 위한 '실거주 의사'에 대해 증명책임이 임대인에게 있다고 판단하였다.

(2) Why

계약갱신청구권은 세입자의 권리를 보장하기 위한 것인데, 법의 허점으로 인해 세입자가 권리를 보장받지 못하는 경우가 있었으며, 명확한 기준이 필요하기 때문이다.

(3) How

이번 대법원 판결을 계기로 앞으로 임대인은 임차인에게 계약갱신을 거절할 때 구체적인 사유를 밝히는 등 갱신 거절 절차가 조금 더 명확해질 것으로 예상된다.

대법원은 앞으로 임대인이 세입자의 계약갱신청구를 거절할 때 '실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증해야 한다고 했다.

구체적으로, "임대인의 주거 상황, 임대인과 가족의 직장 및 학교를 비롯한 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치 모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부까지 종합적으로 판단해야 한다고 판시하였다.

대법원의 해석에 따르면, 임대인 자신이 실거주하려고 한다고 했다가 뒤늦게 가족이 실거주를 하려 한다고 말을 바꾸거나 하면 '실제 거주하려는 의사'가 진실되지 않은 것으로 볼 여지가 있다는 것이다.

시장에서는 도대체 어떻게 증명하라는 것이냐, 또 다른 소송을 부를 수 있다는 반발 및 우려도 제기된다.

 

2. 용어

 

3. 질문

실거주 의사를 구체적으로 어떻게 증명할 수 있을지?

대법원 판결에도 불구하고, 시장에서는 허위 실거주를 위한 꼼수 등이 나올 수 있을지?

 

4. 투자(전망)

-대법원 판결에 따라 실거주 의사에 대한 임대인의 입증부담이 커지면, 부당하게 계약갱신을 거절하는 사례가 줄어들 수 있다. 그에 따라, 전셋값이 상승하는 시장에서는 상승속도를 일부 완화시키는 효과가 나타날 수 있을 것으로 예상된다.

-다만, 이번 대법원 판결과 같은 임대인에 대한 규제는 임대 공급 부족을 유발할 수 있으며, 입주 물량 등이 역대 최저인 상황에서 결국에는 전세대란 및 전셋값 상승을 자극할 수 있다.