노후택지 51곳 상전벽해? … 분당·일산 입주 첫 단지 노려라

 

-노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)

최근 국회에서 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과되자 혜택을 받을 지역과 단지가 어디인지에 관심이 쏠리고 있다.

이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 이 법안은 분당, 산본, 일산, 중동 및 평촌 등 노후화된 1기 신도시 공동주택을 포함해 전국 노후계획도시 재건축 규제를 완화하는 내용을 담고 있다.

대상 아파트의 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심

1기 신도시에 거주하는 인원만 30만 가구인데다, 이번 법 적용 대상에 '일정 요건을 갖춘 노후 택지'까지 모두 포함되면서 부동산 시장에도 막대한 효과를 불러올 가능성이 높다.

 

-용적률

분당 일산 등 용적률 규제 대폭 완화

2종 일반주거지역을 3종이나 준주거지역으로 바꿔주는 방안이 유력

2종에서 준주거로 바뀌면, 건폐율(60-->70%), 용적률(150~250 --> 200~500%)

원활한 사업 추진을 위해 각종 법령에서 요구하는 인허가도 한번에 모아 처리

각 지자체에는 통합심의위원회가 구성될 예정

용적률 500%의 준주거지역은 역세권의 일부 블록에만 줄 것 (근처 인프라 수요를 감당할 수 없다는 우려)

 

-선도지구

선도지구는 1기 신도시 5개 지자체마다 1곳 이상씩 선정해 정비사업을 가장 먼저 추진

슈퍼블록(다수 단지 통합 재건축) 형성이 가능하면서 입주 연도가 빠르고, 대지지분이 커 사업성이 높은 곳이 뽑힐 가능성이 크다.

1기 신도시 입주 당시 '첫 마을'이면서 현재 주민 움직임이 활발한 단지

-분당: 시범삼성한신, 한양, 우선 현대, 한솔마을 1~3단지

-일산: 강촌 1,2단지, 백마 1,2단지, 강촌마을 5~7단지, 후곡마을 3, 4, 10, 15단지

-평촌: 은하수, 관악, 샛별한양 1~3단지,

-산본: 한라주공 4단지, 가야주공 5단지

-중동: 포도마을, 사랑마을, 한아름

 

-투자시기

1기 신도시 재건축은 이주 수요 대체지가 필요한 만큼, 이런 문제가 해결되기 전에는 사업이 진행될 구조가 아니다.

윤석열 정부는 "1기 신도시 순환 개발을 추진해 재정비사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등에 대한 대책을 마련하겠다" 며, "3기 신도시와 중소 규모 공공택지 개발사업지구에 이주 전용 단지를 마련하겠다"고 밝혔다.

3기 신도시가 들어서기 시작할 것으로 전망되는 2027~2028년이 넘어야 1기 신도시에서 본격적인 정비사업이 진행된다고보는 이유다.

10년, 길게는 20년까지 내다보아야 할 것이며, '단기 수익'에 급급한 접근은 금물이다.

 

-기타

주민들의 생각이 제각기 다르다는 것도 문제다.

주민들 간 합의가 안되면 다른 조건이 다 갖춰져도 소용이 없다.

같은 맥락에서 지자체의 역량이 떨어진다는 것도 우려되는 부분이다.

특히 2026년 지자체장 선거나 2027년 대선이 변수다.

특별법이나 후속 조치가 제대로 시행되기도 전에 득표 전략을 앞세운 각종 민원으로 법이 흔들릴 수 있기 때문