30년 넘는 450만채 … 개발 속도 극과 극

1. 내용

(1) What

준공 후 30년이 지난 주택이 전국 450만 가구에 달하며, 정부가 앞으로 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 재건축 재개발 사업을 시작하도록 허용할 방침이라 전국적으로 정비사업에 대한 관심이 달아오르는 분위기다.

다만, 개발 속도는 극과 극일 것으로 예상된다.

(2) Why

용적률 등에 따른 사업성과, 주민들의 분담금 지급 가능 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것

(3) How

전국 기준 준공된 지 30년이 지난 주택은 전체의 23.5%인 449만2064가구

단독주택이 209만가구(46.6%)로 가장 많았고, 아파트(38.5%), 다세대주택(8.2%) 등이 뒤를 이었다.

서울의 노후주택이 73만2831가구로 가장 많고, 경기(62만6059가구), 경북(36만7008가구) 순

30년 이상 지난 주택 중 아파트가 차지하는 비중은 서울이 51%로 가장 높았다.

안전진단이 사라지면 1년 이상 속도가 빨라질 것이라는 게 업계의 평가

정비사업 착수 기준을 위험도에서 노후도로 변경한다는 윤석열 대통령의 발언 이후, 이미 안전진단을 신청한 재건축 단지에서도 안전진단 신청을 철회하려는 움직임 감지

안전진단은 재건축의 첫 관문인 만큼, 속도가 빨라질 것이라는 예상

다만, 이미 지난해 정부가 안전진단 관련 규제를 한차례 완화한 바 있어 노후 단지들의 경우 안전진단을 통과하는 데 큰 어려움을 겪지 않고 있다.

정비사업은 '사업성'이 뒷받침되지 않으면 주민들 내부 문제로 갈등이 커져 속도를 내기 어렵다.

일례로 상계2구역 조합은 지난 16일 열린 임시총회에서 관리처분계획안이 부결

부결 이유는 높은 분양가(물가 인상으로 인해 공사비가 2년 전 대비 26%가량 오른 영향이 크다.)

앞으로 정비사업은 인허가보다 개별 소유주와 조합원들의 자금 여력이 관건

사업성을 위해 용적률 규제를 푸는 방안 등이 필요

 

2. 용어

-관리처분계획

재개발 등의 사업시행 이전에 토지나 건축물의 위치 면적 용도 지형 등 주변여건을 종합적으로 고려해 재개발 시행 후에 분양되는 대지 건축시설 등을 합리적으로 수립되는 계획.

재건축된 건물이나 조성된 토지에 대한 조합원별 지분 비율과 부담금 정산받을 금액 등을 정한다.

종전 토지 건축시설의 가격은 감정평가를 거쳐 지방가격 평가위원회의 심의를 통해 확정되며, 분양될 공동주택의 가격은 원가연동제에 따라 결정된다. 상가 등 복리시설은 2개 이상 공인감정기관 평가액의 평균치를 추산액으로 한다.

 

3. 질문

주민들이 한마음 한뜻으로 움직이는지, 주민들의 자금 여력은 어떠한지 등을 대략적으로라도 파악하는 방법은?

 

4. 투자(전망)

안전진단 요건이 사라지는 등 인허가 요건의 완화됨에 따라, 재개발 재건축 등의 사업 진행이 빨라질 수 있다.

다만, 안전진단 등 이외에도 재개발 재건축을 위해 넘어야할 산은 많은 것으로 보인다.

따라서, 해당 지역의 주민들이 한마음으로 기민하게 움직이는지, 자금 여력은 어떠한지 등이 중요하겠다.

이를 파악하기 위해서는,

직접적으로 근처 부동산에 자주 방문하거나 주민들과 컨택하는 방법이 있으며,

간접적으로는 해당 지역의 주택 가격, 소득 수준 등을 통해 파악하는 방법이 있다.

결과적으로, 재개발 재건축 등의 투자를 위해서는, 충분한 손품 발품이 필요할 것이며, 이때 근처 신축 단지를 통한 재개발 재건축 완료 후의 가격이나 환경 등의 예측도 필요할 것이다.