분양상가, 대출 축소에 잔금대란 공포

1. 내용

(1) What

상가 대출 한도 하락, 공실 증가

(2) Why

고금리, 내수 경기 침체, 경매 물건 증가

(3) How

이전에는 상가 대출이 LTV(담보인정비율) 70~80%까지 가능하였으나, 요즘에는 50%

상가가 잘 팔리지도 않고, 공실이 증가

이에 따라 분양 상가의 경우, 분양자들이 잔금을 치르기 힘들어

상가를 공급했던 시행사들도 분양자들로부터 잔금을 확보하지 못하면 금융 비용이 증가해 건설업게 자금압박이 가중

"요즘 상가 경매 낙찰가율이 말도 안되게 내려가면서 환금성이 너무 떨어진다."

"따라서 상가 대출을 예전처럼 70~80% 해줄 수 없는 상황"

 

은행권에 따르면, 금리는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 구분상가 순으로 올라간다.

"오피스텔 대출 금리가 5% 선이라면, 지산은 6% 초반, 상가는 6~7%가 적용"

"위험할수록 금리가 높은 것"

 

지지옥션에 따르면 전국 상가 낙찰가율은 2021년 67%에서 올해 51%까지 하락

경기는 55%, 인천은 50%로 하락

불과 3년 전만 해도 수도권 낙찰가율은 70%

"금리는 높고, 공실 위험은 크니 상가 가치가 떨어지고 있다."

 

코로나19 종식이 1년이 다 되었지만 상가 공실률은 증가세

2022년 4분기 전국 집합상가 공실률은 9.4%였지만, 2023년 4분기 9.9%로 증가

 

경기도 화성 동탄신도시 신축 아파트 동탄 해리엇 인근 공인중개업소 관계자는 "아파트는(분양가상한제로) 싸게 분양하고, 상가는 비싸게 팔았다. 그때 분양을 받았으니 수익률 5%로 계산하면 월임대료가 300만원 선이면 커피숍 같은 소규모 업종은 부담스럽다"

 

물가가 급격히 뛰면서 외식업이 위축된 영향도

"밖에서 사먹으면 워낙 비싸기 때문에, 사람들이 외식 자체를 안한다. 상가 세입자 찾기가 너무 힘들다."

 

2. 용어

 

3. 질문

상가 가격이 다시 상승하기 위한 요건은? 

 

4. 투자(전망)

-상가 투자 --> 경매로 싸게 산다.

-장사는 괜찮게 되나, 주인의 자금 상황이 좋지 않아 나오는 매물

-장사가 잘 되지 않으나, 인테리어, 다른 업종, 직접 사업 등의 방식으로 다시 월세를 올리거나 수익을 창출하는 방법.

-내가 잘 아는 동네