#책 #독서 #부동산 #경매 #재테크
부동산 투자로 부자가 되고 싶은 사람은 몇 년 후 성공한 본인의 모습을 그리며, 차곡차곡 종잣돈을 모으고 투자의 기술을 하나씩 익혀가면서 부자의 길로 접어들 것이다. 그러므로 성공을 위해 경매의 기술을 익히는 것만큼이나 중요한 것은 미래의 자신의 모습을 진지하게 그려보는 것이라 생각한다.
-부동산에서 시세 파악할 때 주의사항
매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 차이가 크다.
행정적인 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.
부동산은 여러 군데 들를수록 좋다. 자기와 맞는 중개업소를 사귀면 재산이 된다.
-내용증명(명도 관련)
- 인도명령 및 강제집행비용 청구
- 부동산에 관한 부당이득금 청구(대금납부일로부터 임대료 청구, 낙찰가의 1%/월)
- 명도확인서 교부 시점
- 협의 가능
- 법률사무소를 통해 진행
- 결론
유치권신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있으니 주의해야 한다.
개별경매의 경우 모든 부동산이 낙찰되어야 배당기일이 지정된다.
배당기일 이후에 인도명령결정이 나오므로 시간이 지연될 수 있음을 감안하고 입찰해야 한다.
낙찰자가 잔금납부 기일 내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금납부가 가능하다.
입찰 전에는 반드시 대법원 사이트를 둘러보는 습관을 들여야 한다.
- 물건기본정보
- 사건기본내역
- 당사자내역
- 물건내역
매각물건명세서는 매각기일 1주일 전부터 확인이 가능하다. 매각물건명세서에는 낙찰자의 인수사항이나 공법상의 하자, 농지취득자격증명 필요여부 등이 명시되어 있어 꼼꼼하게 확인해야 한다.
5. 기일내역
6. 문건/송달내역
대법원 사이트에 들어가서 하나하나 보려고 하면 귀찮지만 숙련되면 필요한 부분만 금세 체크할 수 있다. 또 해당 사건의 관련서류가 제출된 순서대로 기재되어 있으므로 경매사건의 전체적인 흐름을 읽을 수 있고, 경매사건의 변동사항도 가장 먼저 체크할 수 있다. 따라서 항상 대법원 경매 사이트를 보는 습관을 들여야 한다.
경매를 잘 아는 세입자가 경매물건을 저가에 낙찰받을 목적으로 고의로 배당요구 신청을 하지 않거나 배당요구 신청을 했다가 철회하는 경우도 있으니 조심해야 한다.
'대지권 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아(해당 건설사? 등에 전화해볼 수도 있다.) 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다.
건축물 대장에서 불법건축물로의 구조 변경이나 증축 등의 여부를 알 수 있으니 입찰 전 잘 파악하여야 한다.
-말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우
선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위 전세권(배당요구를 하지 않은 경우)
-말소기준권리보다 후순위 권리이지만 인수되는 경우
소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지인도청구 가처분
토지와 건물등기가 따로 되어 있고, 저당권 등의 설정일이 다른 경우 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다.
임차인이 잘못 기재된 사실을 알고 주소를 정정하여 전입신고를 수정한 경우 수정한 날 이후로 대항력이 생긴다.
-세대합가: 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입일자는 늦지만 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되어 있다면 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정받는다.
대항력이 있는 임차인이 법원에서 일부만을 배당받고 계속해서 사용수익했을 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 낙찰자에게 부당이득반환의무가 있다.
-선순위 위장임차인 해결 방안
- 증거자료 수집
은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집
2. 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상
민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소할 수 있다.
3. 인도명령신청
개인적으로 이러한 사건을 해결할 때 내용증명, 명도소송, 형사고발을 사용하여 점유자를 굴복시키고 적정 이사비를 지급하여 마무리해왔다.
4. 명도소송
경제적 자유를 이루기 전에 주거비용으로 자산 대부분을 지출하는 사람은 미련한 사람이라고 생각한다.
배당부동산을 매입하는 방법도 한채씩 한채씩 사는 적립식 펀드와 같다고 생각하면 된다. 경험상 한 채씩 나누어 사는 것이 더 효과적인 방법이었다. 분산투자의 효과로 리스크 관리가 가능하고 혹시 집안에 급한 일이 생겨 급전이 필요한 경우 다가구는 한번에 모두 처분해야 하지만 후자를 선택한 사람은 한 채만 팔아도 된다. 또한, 후자를 선택하면 여러 가구 중 하나가 재개발 지역에 포함될 수도 있고, 뉴타운이나 기타 호재구역 안에 지정될 확률도 높아서 전체적인 수익률이 높아지는 것은 당연하다.
배당형 부동산은 종목을 가리지 않아도 된다. 빌라, 오피스텔, 아파트 등의 물건으로 대출과 임대보증금을 활용하여 임대수익이 충분하다고 생각될 경우 매입하는 것이다.
-배당부동산 효과적으로 매입하는 방법
- 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라!
임대물건 투자를 할 때 반드시 수요와 공급, 공실률 여부도 확인해야 한다.
임대목적이라면 일단 싼 물건이 우선이고 향후 임대시세가 오를 경우 시세차익은 보너스다.
2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다!
상가, 오피스텔, 도시형 생활주택의 분양가격이 대부분 시세보다 높게 책정되어 있다. 그래서 분양 시점에서 1년이 지나면 20~30%빠지는 것이 보통이다.
오피스텔은 급매물을 매입하는 것도 괜찮은 방법이지만 상가는 경매를 이용해 매입할 것을 추천한다. 흑진주 같은 분양상가를 찾는 것보다 경매를 통해 거품이 제거된 가격에 상가를 매입하기가 훨씬 쉽고 유리하기 때문이다.
3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라!
고지대에 있거나 지역주민들 수준이 낮은 동네 부동산은 아무리 싸더라도 매입여부를 신중하게 결정해야 한다. 이런 곳에 들어오는 세입자는 대부분 직업이 일정하지 않으므로 월세를 연체하는 경우가 많다(희한하게 월세가 높을수록 연체율은 낮다.)
4. 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라!
5. 교통, 학군, 기타 사항을 잘 점검하라!
소형아파트와 소형빌라는 일단 역세권에 있는 것이 좋다. 역세권이 아니라면 주변에 병원과 마트 등 편의시설이 잘 정리된 곳이나 공원이 가까운 곳에 있어서 쾌적한 곳이면 좋다.
6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라!
관리비가 저렴한 곳은 세입자도 선호한다.
투자에서 가장 중요한 부분은 원금 대비 수익률이다.
관리비 점검: 공동주택관리정보시스템 - http://www.k-apt.go.kr/
상가 예시물건을 추천한 이유
- 장점
- 주위 아파트의 배후 세대수가 많다.
- 아파트 후문에 위치하나 공단과 학교가 가까이 있다.
- 유치권이 신고되었으나 허위로 판명되었다.
- 허위 유치권 신고를 이용하여 저가에 매입할 수 있다.
- 월세를 많이 받을 수 있으므로 매매 부담이 없다.
- 장사가 잘되는 자리이다.
- 분양 평수가 넓다.
- 1층이다.
2. 단점
- 아파트 후문에 위치한다.
- 개별매각되는 물건들 중 하나인데, 다른 물건 중에서 유찰이 여러 번 예상되는 물건이 끼어있다.
상가임차인들은 대부분 경매 입찰을 생각하고 있다. (장사가 안될 경우는 제외)
따라서, 상가 입찰 전에 권리분석이 복잡하거나 유치권이 존재하는 등 특별한 경우를 제외하면 임차인과 만나지 않아도 된다.
부동산을 보면 항상 가치를 더 높게 만들 방법이 무엇인지 늘 고민할 것.
상가 현장 조사 시 관리비도 점검할 것.
-부동산 인도 집행을 위한 절차
인도명령신청- 인도명령결정-점유자에게 인도명령결정문 송달-해당 계에서 송달증명원 발급-송달증명원+인도명령결정 정본으로 집행관사무실에서 강제집행 신청-집행비용 예납-점유자에게 집행 계고-부동산 인도 집행 시행-유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)
온비드 수탁재산 물건 검색
토지는 '공시지가'를 살펴보아야 한다. (해가 바뀌어도 공시지가가 정체되거나 떨어지는 토지는 좋지 않다.)
투자에서 제일 중요한 것은 원금보장이고 그 다음으로 중요한 것은 회전율이다. 아무리 좋은 물건을 낙찰 받았어도 낙찰 후 매매를 자신할 수 없다면 차라리 투자를 하지 않는 편이 나을 수도 있기 때문이다.
법원경매 시 공유자 물건의 경매에 참여하는 경우에는 항상 '공유자우선매수신청'이 들어올 것을 대비하여 경매에 임해야 한다.
법정지상권과 관련된 물건은 낙찰 후 건물주와 쉽게 타협이 되지 않으면 장기전으로 갈 수 밖에 없다는 것을 명심해야 한다. 그러기에 자금이 넉넉하고 게임을 여유 있게 즐길 수 있는 사람에게는 적합한 경매물건이다.
항상 최악의 상황을 염두에 두어야 한다.
-지상권 관련 (281p~)
- 지상권
- 법정지상권
- 관습법상의 법정지상권
- 법정지상권이 성립하지 않는 경우
- 토지와 건물이 있는데 어떠한 경우 토지만 경매될까?
- 법정시강권 물건 가운데 수익을 낼 수 있는 물건을 고르는 요령
- 추가로 알아두어야 할 사항
'종잣돈을 모으고, 투자 공부를 완성하는 시기'에는 독하게 살아야 한다.
남들이 좋다고 해도, 내가 모르고 이해되지 않으면 투자하지 말자.
확실히 아는 것, 절대 잃지 않을 것에만 투자를 하자.
서두르지 말고 절대 중도에 포기하지 마라.
투자에서 조바심은 실수를 낳게 마련이며, 돈이 오가는 게임에서는 담금질이 필요하다. 경매를 단순하게 싸게 낙찰 받는 머니게임으로만 생각하지 말고, 부동산의 종목과 흐름을 이해하는 일련의 과정으로 여기며 부동산에 대해 꾸준한 관심을 둔다면 언젠가는 자신 있게 베팅할 때가 분명 올 것이다. '올인'은 철저히 준비된 자만이 할 수 있다.
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