독서 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

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-경매 절차, 이것은 꼭 기억하자!

1. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸린다.
2. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 매각허가결정 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다

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-경매 정보 검색

1. 대법원 경매정보 사이트는 공신력이 있고, 무료이다.
2. 유료 경매정보 사이트는 매우 편리하지만, 공신력이 없다.

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이미 경매로 수익을 낸 사람들이 어떻게 다른 생각을 하고 차별화된 수익을 얻는지 그 '생각의 차이'를 파악하고, '투자 포인트'를 배우는 데 중점을 둬야 한다.

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"건물철거 및 토지인도청구 가처분"은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이다.

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-매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권

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-최우선변제권 취득 요건

1. 경매기입등기 전에 '대항력' 갖추기(주택인도+전입신고)
2. 임차보증금이 '소액보증금'에 해당
3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기
4. 배당요구종기일 까지 대항력 유지

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경매 투자 시에는 법원에서 제공하는 매각물건명세서/ 현황조사서 / 감정평가서 등을 확인해야 한다.

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-매각물건명세서 체크 포인트

1. 최선순위 설정 일자
2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역
3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것
4. 비고란

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실전이 배제된 공부는 아무리 더 한다하더라도 소용이 없다. 경매 공부의 목적은 학문 그 자체가 아니라 실제로 투자하기 위한 것임을 잊어서는 안된다.

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-실패하지 않는 지역 선택의 기준

1. 내가 잘 아는 곳
2. 내가 살고 싶은 지역
3. 신규 아파트 단지
4. 대단지
5. 교통이 편한 곳
6. 학군이 좋은 곳 - 대치, 분당, 평촌, 목동
7. 브랜드가 좋은 곳

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연체 이자는 인수 사항이 아니기 때문에 체납관리비 금액에 포함되어 있는지 여부도 확인해봐야 한다.

연체된 기간을 알아봐야 하는 이유는 3년이 지난 체납관리비는 낙찰자가 인수하지 않아도 되기 때문이다.

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시세는 꼼꼼하게 조사해야 한다. 다음과 같은 세부 질문을 통해 매도 가능한 금액을 최대한 정확히 파악해야 한다.

1. 현재 최저 매물 가격이 얼마에요?
2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?
4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
5. 그 물건이 매도가 잘 안되는 이유가 무엇인가요?

'나라면 과연 그 가격에 사겠는가?'

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입찰가를 산정한다는 것은 "원하는 수익을 내면서도 낙찰받을 수 있는 가격"을 정하는 것이다.

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투자수익 = 매도가격 - 투입비용

(투입비용 = 낙찰가+취득세+법무사비+중개비+명도비+관리비+금융비용(이자, 중도상환수수료)+수리비+기타세

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입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아진다.

1. 부동산 매매사업자

양도차익이 같더라도 사업자는 비용으로 더 많이 공제받을 수 있어 과세표준 금액이 낮아지고, 거기에 중과세가 아닌 일반 세율을 적용받으면 세금이 줄어들 수 있다. 세금 부담이 덜한 매매사업자라면 개인보다 입찰 가격을 조금 더 높여 쓸 가능성이 있다.

2. 수리 후 높은 가격에 매도

이러한 투자자는 8천에 낙찰받아서 시세인 9천에 매도할 계획으로 입찰하는 사람보다 더 공격적으로 입찰할 가능성이 높다.

3. 보유하다가 시세가 상승하면 매도

향후 시세가 상승될 것으로 기대되는 물건을 일정 기간 보유한 후에 매도해서 수익을 내려는 투자자들은 입찰 가격을 높게 쓸 것이다. 경매라고 해서 무조건 시세보다 낮은 가격에 입찰한다면 좋은 물건을 낙찰받기는 쉽지 않다.

4. 실거주자

5. 초보 투자자

6. 낮은 가격으로 꾸준히 입찰

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모든 경매 법정 건물에는 '신한은행'이 있으므로 미리 신한은행 계좌를 만들어 두면 입찰 당일에 보증금을 찾기 수월하고, 패찰 후에도 해당 은행에 바로 입금할 수 있어 편리하다.

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인터넷으로 파악한 실거래가와, 실제 실거래가(?)에 차이가 클 수 있다. 예를 들어, 인터넷(국토교통부 등) 실거래가는 6억 후반으로 파악되나, 실제 부동산 중개업소를 방문하였더니 최근 실거래가는 7억중반(실거래가 아직 신고x)일 수 있다. 이 경우에는 다른 경쟁자보다 낙찰에 유리하다. 따라서 실제 임장이 매우 중요하다.

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-꼭 기억해야 할 낙찰 후 절차

1. '대금 납부 기한'은 낙찰일로부터 약 6주 후이다.
2. '인도명령'은 잔금 납부 시 신청하자.
3. 원만한 합의를 위한 '적정한 명도 비용'은 강제집행 비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준으로 정한다. (평당 7~10만원)

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입찰 전부다 매도시기를 고려할 수 있다. 통상적으로 낙찰에서 명도까지 소요되는 약 3개월을 기준으로 잡고, 낙찰 후 3개월이 지난 매도시기가 성수기인지 아니면 비수기인지를 미리 따져보고 입찰한다. 성수기라면 시세대로, 비수기라고 예상되면 그보다 조금 더 낮게 매도 가격을 책정한다.

-12월 중순 ~2월 초순(구정 전): 1차 성수기

-2월 중순 ~ 8월 중순: 1차 비수기

-8월 중순 ~ 9월 초순(추석 전): 2차 성수기

-9월 중순 ~ 12월 초순: 2차 비수기

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-임대 및 매매를 잘 하는 방법

1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다.
2. 빈집이 유리하다.
3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다.
4. 인테리어로 가치를 높인다.
5. 공인중개사에 의뢰하는 것뿐 아니라 직거래 방법도 적극 활용한다.

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-경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법

1. 역발상으로 물건을 선택하자.
2. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자.
4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.
5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자.
6. 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자.

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환산 보증금이 기준 금액을 초과한 경우라면 우선변제권을 가질 수 없다. 주거용 물건과 마찬가지로 우선변제권이 없으면 해당 경매 절차에서 배당을 받을 수 없으므로 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 상가 투자 시에는 임차인의 대항력과 함께 환산 보증금에 따른 우선변제권의 유무도 반드시 확인해야 한다.

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-세금을 줄이는 방법

1. 공동명의를 활용한다.
2. 일시적 1세대 2주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
3. 양도시기를 잘 조절해서 양도세를 줄인다.
4. 양도시기 조절로 재산세도 줄일 수 있다.
5. 임대주택 등록 시 거주 주택 비과세 혜택을 활용하자.

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