'가격 반등' 서울아파트 거래량도 살아난다

1. 내용

(1) What

서울 아파트 거래량이 바닥을 찍고 증가세

전셋값은 46주째 상승

매매가는 2주 전부터 오름세

수도권 경매시장 낙찰가율도 20개월 만에 최고

(2) Why

실 수요자들의 내 집 마련 시도

금리 인하 기대감

2022년 미국발 금리 인상 충격에 고꾸라지던 아파트 가격이 지난해 상반기 거래량이 늘며 반등

(3) How

"불과 몇 달 전만 해도 매수 문의조차 없었는데, 요즘 날씨가 풀리며 지난달부터 손님이 좀 돈다. 일시적 반등일지 거래량이 더 늘지는 지켜보아야 한다"

 

서울 아파트 매매 거래량은 2023년 12월 바닥을 찍고 증가세

서울 아파트 매매량은 2022년 10월 559건으로 바닥을 친 후 2023년 1월 1413건, 4월 3186건으로 늘며 8월 3899건까지 회복

하반기 다시 거래가 위축되면서 지난해 11월 1843건, 12월 1824건으로 쪼그라들었다.

하지만 올해 1월 2568건, 2월 2500건에 이어 이달 5일 집계 기준으로 지난달 2561건을 기록

부동산 실거래는 계약 한 달 이내에 신고하는 게 의무라 최종 거래량은 이달 말께 확인

3월 잠정 집계가 2월 거래량을 넘어서 이보다 더 늘 전망

지역별 댚 단지 거래량 회복세도 뚜렷

서울 송파 헬리오시티는 전용 84m2가 지난달만 18건 거래

이 평형은 지난해 11~12월 거래량이 월 10건 이내였으나, 올 초에는 거래량이 치솟던 지난해 7~8월 수준까지 회복

지난달 25층이 21억4000만원에 팔려 2년 전 전고점(21억원대)을 넘겼다.

 

지난해 반등장 때 서울 송파, 서초 단지 중심으로 거래가 늘었다면, 요즘은 성동, 마포, 양천, 노원 등에서도 거래가 늘고 있다. 

 

서울 성동 e편한세상옥수파크힐스 전용 59m2은 3월에만 8건 거래

지난해 7월 8건은 찍고, 8월 2건, 9월 3건, 10월 3건, 올해 2월 3건 등 가뭄에 콩 나듯 거래되던 곳

 

서울 양천 목동센트럴아이파크위브(전용 84m2)도 지난해 10월 2건, 11월 3건, 12월 4건 거래되었지만, 올해 1월 9건, 3월 7건이 거래됐다.

 

지난해 강남 3구가 반등할 때 소외되었던 노원도 거래가 늘고 있다.

서울 노원 중계그린(전용 49m2)은 3월 총 6건 거래

불과 한 달 전 1건 거래되던 곳

 

"강남, 송파, 마포가 많이 오르니 안 오른 지역이 싸 보인다며 매수 문의가 늘었다."

 

서울 아파트 월 거래량이 1만건에 달했던 2019~2020년에 비하면 아직 본격 반등이라고 판단하기는 이르다는 해석도

서울 아파트 매물은 8만건대로 3년 전보다 2배 넘게 쌓였따.

매물 적체가 심하고 거래량도 대세 상승기보다는 한참 낮아 상승보다는 침체에 가깝다는 해석

 

아파트 폭등 이후 각종 규제가 작동 중인 현재와 4년 전을 단순 비교해서는 안된다는 의견도

"지금은 취득세 중과가 있어 다주택자들이 움직일 수 없고, 강력한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 있다."

"절저한 실수요장으로 무주택자나 갈아타기 1주택자가 움직이고 있어 그때와 비교할 수는 없다."

"거래가 줄어들다 다시 늘어나는 현재 '추세'를 보아야 한다."

"실수요자를 중심으로 매수 심리가 회복되는 것으로 보인다."

 

부동산 업계는 신생아 특례대출 소득 기준 완화와 서울 아파트 용적률 상향 등 최근 정부 정책이 수요를 자극할 것

정부는 저금리로 대출해주는 신생아 특례대출의 맞벌이 소득 기준을 연간 2억원으로 확대한다고 발표

 

재건축 사업성이 떨어지는 서울 노후 아파트도 용적률 상향으로 사업성이 개선되면 수요를 자극할 수

서울시는 지난달 강북권 고밀 아파트 용적률을 1.2배 상향해 최대 360%로 늘리겠다고 발표

노원 상계 일대 대단지가 수혜지

 

2. 용어

-DSR(총부채원리금상환비율)

차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표

차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출

대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함

한편, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금 상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR은 주담대를 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이

 

3. 질문

서울 아파트 가격 및 거래량이 상승하는 경우, 주변 경기도 지역까지 영향을 미치는데 소요되는 대략적인 시간은?

 

4. 투자(전망)

올해~내년 실거주 목적 주택 매수하기 괜찮은 것으로 판단됨.

정주 여건, 현재 가격, 가격 상승 여지, 대출, 원리금 등을 고려해야할 것