리모델링 쏠린 이촌, 재건축 선회 탄력 받을듯

1. 내용

(1) What

재건축 사업성이 떨어져 소외받던 낡은 아파트 단지가 리모델링 대신 정비사업 기회

(2) Why

서울시가 임대주택을 줄이고 분양주택을 늘릴 수 있는 '보정계수' 제도를 새로 도입

이미 중고층인 과밀 단지의 기존 용적률을 인정하고 필요시 용적률을 법정 상한보다 1.2배 늘려줄 계획

(3) How

서울시는 '재건축 재개발 2대 사업지원 방안' 발표

사업성 개선 및 공공지원 2개 부문에서 10가지 대책

먼저 규제를 풀고 인센티브를 제공해 사업성을 높여줄 계획

 

'사업성 보정계수'란 제도를 도입

소형 평형이 많고 땅값이 낮아 분양수입이 적은 단지를 보충해주어 사업성을 올리겠다는 의미

 

재건축 단지가 우수 디자인 등을 조건으로 받는 '허용용적률 인센티브(최대 20%)'를 활용

대개 용적률 최소치인 기준용적률(3종 주거지 기준 210%)에서 이런 인센티브를 최대로 받으면 허용용적률(230%)까지

 

허용용적률에 기부채납에 따른 인센티브(20%)를 더한 것이 상한용적률(250%)

또한, 상한용적률에서 법적상한용적률(250%)을 채우려면 '용적률 증가분의 절반(25%)'을 임대 주택으로 부담

 

기준용적률(210%) --> 허용용적률(230%) --> 상한용적률(250%) --> 법적상한용적률(300%)로 구성

용적률을 올릴 때마다 각종 부담

 

서울시가 발표한 보정계수를 활용하면 허용용적률 최대치가 지금보다 20% 상승

임대주택이 줄고 분양주택이 늘어나는 효과

 

예를 들어, 현재 제3종 일반주거지역에 속한 재건축 단지는 용적률을 최대 300%까지 올릴 수 있다.

하지만, 사업성 보정계수를 넣으면 허용용적률이 250%로 오르게 된다.

기부채납을 하면 용적률이 270%까지 오른다.

이후엔 남은 용적률이 30%에 불과

이 중 절반인 15%만 임대주택을 지으면 되는 셈

결국 임대주택이 25%에서 15%로 줄게 된다.

대신 분양 비중이 275%에서 285%로 10% 상승

사업성 개선

 

서울시는 이 제도를 동북권 일대 아파트에 집중 적용할 예정

"노원구 상계 중계처럼 분양가가 낮은 지역에 적용"

"강남을 제외하면 대부분 적용 가능할 것"

소형 평수가 많아 분담금이 5억원 가까이 나오는 것으로 알려진 상계주공5단지가 대표적 수혜처

 

용적률이 이미 200%대 중반이라 보정계수를 도입해도 효과가 미미한 '과밀 단지'에 대한 대책도

강남권에 적용되는 사안

용산구 한강삼익(260%), 마포구 도화우성(240%), 동작구 사당극동(248%), 도봉구 방학우성1차(247%) 등

 

서울시는 과밀 단지는 '지금 현재 용적률'을 허용용적률로 인정

과밀 정도를 고려해 법적상한용적률의 1.2배까지 더 풀어준다. 

제3종 일반주거지역에 속한 노후 과밀 단지라면 용적률을 360%까지 올릴 수 있는 것

이에 따르면 분양 물량을 대폭 늘릴 수 있다.

 

용적률이 높아 리모델링을 추진해왔던 용산구 동부이촌동 노후 단지들이 재건축으로 선회할지도 관심사

이곳에는 한가람, 한강대우, 이촌우성, 이촌코오롱, 이촌강촌 등 용적률 300%를 넘어서는 곳이 많다.

역세권을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 지역은 준주거지역(최대 용적률 500%)까지 용도지역을 상향

다만, "일자리 창출, 노인 유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제"

 

1종-->2종, 3종-->준주거 상향에 따른 공공기여 비중도 당초 15%가 아닌 10%로 낮춘다.

3종에서 준주거로 종상향 예정인 강남 압구정3구역과 영등포구 여의도 시범아파트가 혜택을 볼 전망

 

재개발 요건도 완화

당초에는 4m 이상 도로에 맞닿아 있으면 기반시설이 양호한 것으로 판단하여 재개발이 어려웠다.

이 규정을 6m 미만 도로까지 완화

광진구 중곡동, 중랑구 중화동 묵동 등 1970년대 '토지구획정리사업 시행지구'로 지정되었던 지역의 재개발이 시작될지 주목

 

2. 용어

 

3. 질문

이러한 정책들에 총선 및 대선의 영향이 클 것인지?

 

4. 투자(전망)

-재개발 재건축 물건 장기적 관점 투자

-진행 정도, 가능성, 주변 시세 등 검토 필요