광화문·여의도 역세권 용적률 최대 1300%

1. 내용

(1) What

서울 3도심(광화문, 강남, 여의도)에 위치한 역세권 지역 용적률이 300%에서 최대 1300%까지 오른다.

강남대로와 테헤란로, 한강대로 같은 역 근처 간선도로변의 '노선형 상업지역'은 용적률을 최대 1100%까지 풀어준다.

(2) Why

서울시가 지하철역 주변을 고밀 복합 개발하는 역세권 활성화 사업을 확대 추진하기로 했기 때문

(3) How

중심지 체계에 따라 최대로 올릴 수 있는 용도지역 범위가 다르다

이른바 '급지'를 따져보겠다는 것

2040서울도시기본계획에 따르면 현재 서울의 중심지 체계는 3도심, 7광역중심, 12지역중심, 지구중심, 비중심지로 구성

 

(제2종 - 제3종 - 준주거 - 근린상업 - 일반상업지역)

3도심과 7광역중심에 속한 역세권 용지는 용도지역을 일반상업지역까지 올려줄 계획

제2종 일반주거지역(250%)에 속한 용지라면 개발 시 일반상업지역(1100%)으로 용적률이 무려 850% 상승 가능

이는 용도지역이 4단계나 오르는 것

 

제3종 일반주거지역(300%)에 속한 용지는 심의를 통해 중심상업지역으로도 종상향 가능

중심상업지역은 최대 용적률을 1300%까지 올릴 수 있다.

다만, 나머지 지구중심이나 비중심지 역세권에서 개발할 경우, 근린상업지역이나 준주거지역으로만 용도가 오른다.

 

물론 공짜는 아니며, 오르는 용적률의 절반만큼은 공공기여

 

서울시는 지난달 역세권 활성화 사업 대상지로 간선도로변 중 노선형 상업지역을 포함시킨다고 발표

도산대로, 강남대로, 언주로, 봉은사로 일대 약 94만9000m2가 띠 모양의 노선형 상업지역

이곳 역시 일반상업지역으로 용도가 오를 수 있게 됐다

다만, 업무 상업시설이나 관광숙박시설 등 복합용도시설을 의무적으로 도입해야만 한다.

 

작년 8월에는 서울 역세권의 범위를 기존 250m에서 350m로 확대

"350m 이내는 3도심, 7광역중심, 12지역중심에 속한 지하철역이거나 환승역인 곳만 해당된다"

"환승역이 아니거나 지구중심 이하는 250m 이내만 대상지"

 

 

2. 용어

-역세권 활성화 사업

지하철역 반경 350m 안에 있는 1500~1만m2 용지를 고밀 복합 개발하면 용도지역을 대폭 올려주는 제도

-3도심

광화문, 여의도/영등포, 강남

-7광역중심

용산, 청량리/왕십리, 창동/상계, 상암/수색, 마곡, 가산/대림, 잠실

-12지역중심

동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내/불광, 신촌, 마포/공덕, 목동, 봉천, 사당/이수, 수서/문정, 천호/길동

 

3. 질문

해당 역세권 근처에는 재개발 기대감이 가격에 이미 반영되어 있는지?

 

4. 투자(전망)

-우리나라 부동산은 더욱 양극화될 것

-투자 가능한 범위에서 가장 좋은 입지에 투자

-재건축 재개발 등 검토 (가격이 어느정도 반영되었는지)

-장기적 관점에서 투자